Homebox ist ein Selfstorage Anbieter, der große Lagerhallen in der Peripherie, an den Rand großer Städte, stellt, und Menschen mit Lagerbedarf oder auch noch etwas mehr Ansprüchen mieten mehr oder weniger kurzfristig mehr oder weniger große Flächen.
Üblicherweise hat ein Standort mit 3.000qm 300 Lagerboxen und bedient ein Gebiet im Umkreis von 12 bis 14 Fahrminuten.
Die Bierdeckelrechnung.
Was ist eine Bierdeckelrechnung? Ich versuche, die Eckdaten so zusammenzufassen, dass sich eine grobe Kalkulation auf einem Bierdeckel (oder einer Serviette, aber das klingt nicht so schön) ausgeht.
Bei Homebox sprechen wir von 3.000qm, die wir samt Nebenkosten um – sehr konservativ und vorsichtig, d.h. teuer gerechnet, um 8 EUR je Quadratmeter anmieten. Das ergibt 24.000 Euro Miete pro Monat.
Von diesen 3.000qm müssen wir einige Nebenflächen, die wir nicht vermieten können, wie ein kleiner Empfangsbereich und die Gänge, abziehen.
Jetzt kalkulieren wir mit der von Kolja Seifert erwähnten Auslastung von 90%. D.h. wir können davon ausgehen, das wir rund 2.400qm jedes Monat um – ebenfalls vorsichtig und diesmal eher am unteren Ende geschätzt – 20,- Euro je Quadratmeter vermieten können.
Das ergibt monatliche Mieteinnahmen von 48.000,-
Unser Rohertrag (Einnahmen abzgl. Miete) beträgt daher knapp 300.000 Euro pro Jahr.
Von diesem Rohertrag müssen wir unsere 2 bis 3 MitarbeiterInnen bezahlen, unsere Investitionskosten von rund einer halben Million Euro finanzieren (über 10 Jahre also 50.000,- pro Jahr) und natürlich weitere Kosten, wie die Franchisegebühr, Marketing und Steuerberater sowie Abgaben bezahlen.
Ein sechsstelliges Ergebnis Ergebnis erscheint mir jedoch durchaus realistisch.
Zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass die Auslastung von 90% nicht von Anfang an gegeben sein wird. Die Auslastung wird, abhängig vom Marketingaufwand, den man vor der Eröffnung betreibt (und den dafür aufgewendeten finanziellen und zeitlichen Mitteln), innerhalb weniger Monate zumindest kostendeckend sein. Dennoch wird man möglicherweise für die ersten Monate weitere liquide Mittel benötigen und kein “Gehalt” entnehmen können.
Klaus-Score:
Unternehmerfaktor:
Nach der Standortwahl relativ wenig Herausforderungen. Personal wird relativ einfach zu finden sein.
Investition:
Relativ hohe Investition, bei guter Bonität wohl großer Finanzierungsanteil möglich. Bei falschem Standort viel Geld “versenkt”.
Chancen/Risiken:
Extrem Standortabhängig. Eine falsche Standortwahl und die dann folgende lange Anlaufzeit kann eine langfristige finanzielle (Zusatz)Belastung sein. Erprobtes Konzept, starker Partner mit viel Erfahrung.
Millionärsfaktor:
Mit mehreren guten (!) Standorten kann man mit diesem Modell in absehbarer Zeit mit überschaubarem Aufwand langfristig “reich” werden. Theoretisch auch ein sehr spannendes Exit-Modell nach einigen Jahren – stabile Mieterträge sind für Investoren möglicherweise extrem interessant.
>> Klaus: Willkommen zu Goldgrube Franchise , dem Podcast für alle, die Geschäftsmodelle hinter Franchise Systemen verstehen und einen Einblick in konkrete Zahlen bekommen wollen. Es geht weniger darum, warum Franchise grundsätzlich so super ist, sondern vielmehr die harten Business Fakten. Apropos Dieser Podcast ist unabhängig. Es soll tatsächlich Podcasts geben, die von ihren Gästen Geld verlangen. Doch, doch wie objektiv und kritisch, wird jemand fragen, der vor dem Interview eine Rechnung geschrieben hat. Vorab noch der notwendige Disclaimer. Sämtliche in diesem Podcast genannte Zahlen sind unverbindlich, da von sehr vielen Faktoren wie insbesondere dem Standort abhängig. Weder mein Gast persönlich, das Franchise System oder gar ich können für die Vollständigkeit oder Richtigkeit dieser Angaben garantieren. Ihr dürft euch jedoch sicher sein, dass ich sämtliche Zahlen auf Herz und Nieren geprüft habe. Mein heutiger Gast ist Kolja Seifert von Homebox. Er erzählt uns von den sogenannten unit Economics, also den wichtigsten und spannendsten Zahlen hinter dem Geschäftsmodell Self Storage Lagerflächen. Wir lernen, wie groß Self Storage Flächen sind, welche nahezu unglaublichen Beträge diese Flächen vermietet werden können und wir staunen über die Auslastung. Am Ende gibt es nicht nur gute Tipps für jeden, der selbst etwas in einem derartigen Lager deponieren will, sondern auch noch zusätzliche Informationen. Dranbleiben lohnt sich genauso wie diesen Podcast zu abonnieren. Doch was macht Homebox überhaupt? Homebox stellt relativ große Lagerhallen in die Peripherie, also an den Rand großer Städte. Und Menschen sowie Firmen mit Lagerbedarf oder auch noch etwas mehr Ansprüchen mieten mehr oder weniger kurzfristig mehr oder weniger große Flächen. Habe ich das so grob richtig zusammengefasst, Herr Seifert?
>> Kolja Seifert: Vielen Dank, Herr Mec, für diese ganz wunderbare Einleitung. Das haben sie schon mal ganz korrekt dargestellt. Homebox. Das Geschäftsmodell befasst sich also mit Self Storage und es ist relativ einfach zu erklären, nämlich genau, was ich schon gesagt habe. Es geht die Einlagerung für sowohl Privatkunden als auch Gewerbekunden, die bei uns eben ihre Gegenstände einlagern und das eben in sauberen und bewachten, sicheren Boxen. Je nach Bedarf kann die Größe auch variieren. Und dann gibt es dazu eben noch auch diverse weitere Dienstleistungen, die wir dann anbieten, so wie eine tandem Vermietung von einem Transporter oder auch eine Warenannahme und so, die das ganze Geschäftsmodell noch mal so ein bisschen abrunden. Aber im Wesen geht es die selbstständige Einlagerung von Gegenständen, 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche zugänglich für den Endkunden. Ich bin für Homebox zuständig für die Expansion im deutschen Raum, auch in Österreich. Fokus momentan liegt aber auf dem deutschen Markt. Die Expansion findet bei Homebox zweigleisig statt. Einmal über Eigenbetriebe. Hier haben wir auch schon zwei eigene Betriebe. Eigenbetriebe stand heute, sind aber auch hier weiter am expandieren. Und das andere ist eben das Thema Franchising. Hier haben wir im letzten Jahr einen Rollout gemacht und schon erste Partner angebunden. Und da geht es eben darum, dass wir geeignete Unternehmerpartner begleiten auf dem Weg zu ihrer eigenen Homebox und eben auch im Betrieb dann weiter begleiten.
>> Klaus: Ich selbst hatte schon mehrmals in meinem Unternehmerleben den Bedarf, ganz spontan und flexibel Lagerflächen anzumieten. Das heißt, ich kenne das Modell, aber nicht jeder. Stelle ich mir das oder kann ich das unseren Zuhörerinnen und Zuhörern so vorstellen, dass das wie ein riesiges Kellergeschoss ist, wo man durch mehr oder weniger hell beleuchtete Gänge geht. Links und rechts sind Türen, hinter denen sich dann Lagerflächen, Kellerabteile sozusagen, obwohl es ebenerdig ist, befinden, die zwei Quadratmeter groß sind oder einen Quadratmeter im kleinsten Fall und dreiig 40, 50 Quadratmeter im größten Fall. Das Ganze natürlich überdimensional, wenn ich das auf eurer Website richtig gesehen habe. Die habe Standorte zwischen drei und 4500 Quadratmetern. Das heißt, da sind schon sehr, sehr viele von diesen Lagerboxen oder überdimensionalen Kellerabteilen. Kann ich das so mal grob subsummieren?
>> Kolja Seifert: Ja, es klang jetzt tatsächlich von der Atmosphäre her ein bisschen schaurig. Es ist tatsächlich viel schöner als das. Also es ist immer hell beleuchtet. Es sollte immer eine sehr einladende Atmosphäre sein. Das ist uns wichtig. Das heißt, es wird auch immer im Hintergrund Musik laufen. Wie gesagt, es ist gut beleuchtet und es sind eben auch zu den Kernzeiten immer Mitarbeiter da, die anzusprechen sind. Genau. Und es gibt natürlich mehrere Zugänge, sodass der Kunde oder die Kundin auch kurze Wege hat zu zu der eigenen Box. So, und die Größen, die variieren tatsächlich. Die am meisten genommene Durchschnittsgröße liegt irgendwo bei fünf bis sechs Quadratmetern. Und unsere Standorte wiederum variieren tatsächlich. In Bremen, unser Standort hat über Quadratmeter größer. Wir betreiben aber auch schon kleinere, ab 1000, 1500 Quadratmetern Standorte.
>> Klaus: Ja, das heißt, ihr habt da tatsächlich, wenn ich jetzt von diesem Durchschnitt von 3000 Quadratmetern und jetzt im Schnitt 10 Quadratmetern ausgehe, ihr habt also da tatsächlich 300 Abteile oder wie immer ihr das intern nennt. Das heißt, ihr habt 300 Kunden, die von einer Woche bis vermutlich auch mehreren Jahren bei euch Lagerflächen anbieten. Wie lange ist denn da diese durchschnittliche Dauer?
>> Kolja Seifert: Ja, ja, genau. Man muss sich vorstellen, es gibt ja so ganz, ganz typische sozusagen Bedarfsfelder. Also es gibt Kunden, die durch eine Lebensveränderung, also durch einen Umzug vielleicht oder ähnliches, punktuell Bedarf haben für dezentralen Lagerraum. Und die kommen zu uns und bleiben in der Regel auch nicht so lange, weil das eben für eine. Da geht es eine Überbrückung. Dann haben wir noch Kunden, die im Grunde dauerhaft nicht genug Platz haben bei sich zu Hause, aber Gegenstände, die ihnen wertvoll sind. Und klassischerweise wäre das z.B. eine Skiausrüstung oder Golf oder sonst irgendwelche Dinge, die eben schon einen Wert haben und im eigenen Keller vielleicht keinen Platz mehr haben oder der Keller feucht ist oder so. Also. Also die brauchen dauerhaft eigentlich eine Lösung für ihr Problem, die bleiben länger. Und dann haben wir Gewerbekunden, die in der Regel, wenn sie einmal da sind und diese Lösung für sich funktioniert, auch dauerhaft bleiben. Und so eine Durchschnittsindikation, so eine Dauer von einem Kunden sind bei uns ungefähr 18 Monate.
>> Klaus: Die Verbleibsdauer erstaunlich lange. Ich hätte eher gedacht, dass der Bedarf kurzfristig ist, zumindest was in meinem Berufsleben bisher so dass wir das immer nur für wenige Monate angemietet haben, hätte ich nicht gedacht, dass es lange funktioniert. Ist aber vermutlich für das Geschäftsmodell gut, denn der Aufwand, den Kunden zu gewinnen und ihn umzubohren, das heißt mal alles zu erklären, den Zugang und, und, und und, ist ein gewisser Aufwand. Das heißt, je länger der Kunde bleibt, umso höher ist ja auch der Ertrag. Wir freuen uns ja, langfristige Mieter zu haben. Für mich war Self Storage oder so eine Lagerbox der klassische Anwendungszweck. Temporäres lagern, so wie sie schon sagten, meine Golfausrüstung oder meine Skier bzw. Wir als Unternehmer haben immer wieder mal kurzfristigen Bedarf gehabt, Handelsware beispielsweise zu lagern. Ich habe auf eurer Website gesehen, ihr bietet da Verkaufsmöglichkeiten an. Es gibt witzigste Anwendungsfälle. Ihr habt auch auf eurer Website stehen, dass ihr Warnannahme macht. Wie darf ich mir dann diese Anwendungsfälle vorstellen?
>> Kolja Seifert: Ja, das richtet sich vor allen Dingen an unsere Gewerbekunden, weil das kann man sich ja auch vorstellen. Also wir haben auch zum Teil jetzt in Deutschland noch nicht so viel, aber in Frankreich, wo wir Marktführer sind und viele Standorte haben, also sehr, sehr, sehr breit aufgestellt sind, haben wir auch viele Großkunden wie L’Oréal oder so z.b. die Rahmenverträge mit uns haben, sodass sie all unsere verschiedenen Standorte nutzen können für ihre Produkte, sodass sie gar nicht mehr eigene Lager betreiben müssen, sondern im Grunde immer zugreifen können auf unsere Ressourcen. Und das macht für die großen Sinn. Und jetzt bei kleineren Kunden haben wir z.B. viele Vertriebler die dann ihr Material einlagern und dort dann eben immer wieder täglich kommen, sozusagen neues Material herauszunehmen und und auch viele Start ups z.B. also Internethändler und das wäre z.B. so ein klassischer Fall für die Warenannahme. Also der Vertriebler auch, weil der kriegt ja seine Waren da über die Warenannahme und z.B. der Händler, der durchaus seine Produkte bei uns einlagt, zum Teil sogar in der kleinen Box eine kleine Nische hat, wo ab und zu mal sozusagen die Verkäufer eingibt und direkt von dort aus dann eben über die Warenannahme oder den Warenausgang dann eben seine Dinge, seine Produkte verkaufen und auch versenden kann. Das macht natürlich logistisch dann viel Sinn.
>> Klaus: Das klingt unglaublich spannend und war mir so nicht bewusst. Das heißt, ich bin, bleiben wir bei dem Beispiel Einzelhändler und kaufe jetzt bei meinem Großhändler Produkte ein, dann lasse ich das mit Lieferadresse Homebox Berlin zur Homebox liefern. Ich selbst bin gar nicht da, sondern ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nehmen die Lieferung für mich in Empfang und deponieren das dann in der Box 17. Das heißt, ich habe eine komplette Warenannahme durch euch.
>> Kolja Seifert: Genau. Nur im Detail ist es so, dass wir tatsächlich, wir Mitarbeiter dann die Waren nie anfassen. Was passieren würde ist, sagen wir, der Lieferant bringt die Waren in die Warennamen, hat tatsächlich einen eigenen Zugang, das haben alle unsere dann, ob es DHL ist oder UPS, die haben dann den Codes, können die Sachen reinbringen, wir nehmen sie in Empfang, notieren sie und die Nachricht, dass die Waren eingegangen sind, die leiten wir dann eben weiter an den Händler und der kann dann sozusagen eine Warnannahme in seine Box. Das würde er noch hubwagen, alles ist ja da, nur diesen kleinen Transport. Rein rechtlich kommen wir sozusagen nicht in physischen Kontakt mit den Waren, aber ja.
>> Klaus: Was heißt das heißt, ihr habt einen Raum, der nennt sich Warnannahme, der Lieferant kommt, ihre Kolleginnen und Kollegen nehmen diese Lieferung in Empfang und deponieren es in dem Raum Warenannahme, wo jetzt für sämtliche Mieter die Waren aufbewahrt werden, solange bis ich Mieter komme aus dem Raum waren Annahme, die mir gehörenden Dinge rausnehme und dann in meine Box 17, bei dem Beispiel zu bleiben, verbringe. Wie stellt ihr das sicher, dass ich jetzt nur meine Dinge nehme und nicht die vom Nachbarn auch?
>> Kolja Seifert: Ja, das ist eben Teil des Homebox Geschäftsmodelles, dass es eben wirklich rundum gesichert und eben auch überwacht ist. Das heißt, auch die Warenannahme ist natürlich videoüberwacht und wir können ganz genau sehen, was wann reingeht und was wann auch wieder rausgeht. Und das wissen aber auch alle, alle unsere Kunden und klar haben sie auch unterschrieben und da haben wir auf jeden Fall, hat es bisher noch gar keine Überschneidungen oder irgendwelchen komischen Anwendungen gegeben.
>> Klaus: Das klappt wunderbar. Jetzt ist die ware dann in meiner Box. Sie sagten, sie haben den Anwendungsfall, dass dann Kleinunternehmer auch aus der Box heraus verkaufen. Das heißt, es ist legal, also zulässig eurerseits und auch gewünscht, dass in eingeschränktem Rahmen Kundenverkehr stattfindet.
>> Kolja Seifert: Genau, das ist grundsätzlich richtig. Wie gesagt, der Gewerbekunde nutzt in der Regel die Box frequenter als ein Privatkunde. Der kommt in der Regel zum Einlagern und dann wieder zum Abholen. Ein Gewerbekunde kommt und geht und dann gibt es natürlich, ich sag mal, so ein bisschen individuelle Übereinkommen. Da hat natürlich auch der Filialleiter einen gewissen Spielraum. Es ist nicht zulässig, sich wirklich ein Büro, gerade auch mit Strom in die Box, in der Box einzurichten, aber dort zu verweilen und vielleicht für ein paar Stunden am Tag mit externen Strom zu arbeiten. Das wiederum ist rechtlich zulässig. Wir haben auch, je nachdem, ob es die Immobilie zulässt, Standorte, wo wir direkt auch Coworking Plätze mit anbieten. Und dann ist es ja sowieso, dass man dann eben von dort arbeitet und dann direkt eben in der Box verschicken kann. Ich wollte noch kurz eine Anfügung machen, weil ich ja auch gesagt habe, so ein bisschen über den Anspruch oder von dem Verständnis des Geschäftsmodells von Homebox aus, weil wir uns eben da schon als Premium Anbieter auch positionieren. Es gibt ja verschiedene Nuancen des Ganzen und das Thema z.B. empfang und Personal und Dienstleistung ist für uns tatsächlich, gehört mit zu dem Grundverständnis des Geschäftsmodelles. Es gibt ja auch vollautomatisierte Self Storages, das ist auch völlig in Ordnung. Aber gerade für diesen extra Service, den jetzt z.B. für den Gewerbekunden, aber auch an Beratung für den Privatkunden, der ist uns eben ganz wichtig, dass wir diesen extra Service auch abbilden können. Und deswegen gehört bei uns grundsätzlich Personal, wenn auch nur, ich sag mal minimal, aber grundsätzlich Personal eben mit zum Geschäftsmodell.
>> Klaus: Wobei der Zugang 365 Tage im Jahr, 24 Stunden für den Mieter möglich ist. Besetzt werdet ihr zu Bürozeiten sein, nehme ich an, oder?
>> Kolja Seifert: Korrekt, genauso.
>> Klaus: Gut, danke für diese Ergänzung. Es gibt euch schon seit vielen, vielen Jahren. Ihr habt in mehreren Ländern, aus Frankreich aus kommend, eine schöne Expansionsreise hingelegt. Ihr habt 160 Standorte, was ja schon eine Menge ist, wenn ich es richtig verstanden habe, geht ihr in Peripherielagen, das heißt Gewerbegebiete, die gut mit dem Auto zu erreichen sind, klarerweise, weil ich möchte ja meine Gegenstände auch einfach dort dorthin bringen und abtransportieren. Ihr seid aber nicht in der urbanen Stadtlage, sondern habt große Objekte am Stadtrand und und entweder baut ihr dort selbst die Hallen hin oder geht in alte Hallen, die vom Grundriss her für eure Zwecke gut verwendbar sind. Habe ich das so mal richtig zusammengefasst?
>> Kolja Seifert: Ja, also Herr Mack, ich bin ganz stolz auf sie, sie machen das ganz großartig. Danke. Wie auch schon bei der Einführung. Also das haben sie gut dargestellt. Natürlich ist es aber auch so, dass wir haben auch in Paris oder Barcelona, auch in Madrid betreiben wir tatsächlich auch Storages ziemlich stark im urbanen Raum. Es muss halt die Opportunität da sein. Grundsätzlich je näher am Kunden dran, desto besser. Aber dadurch, dass wir natürlich relativ große Flächen haben, ist das meistens eher so ein bisschen im Speckgürtel oder so. Genau, die Erreichbarkeit ist natürlich das Wichtigste. Wir wissen, wie viel Zeit ist ein Kunde bereit, wie viel Fahrzeit ist er oder sie bereit auf sich zu nehmen, Dinge einzulagern. Und da sprechen wir so von, naja, 12 14 Minuten. Das heißt, das ist immer so unser Einzugsgebiet, also 1214 Automin rund den Standort. Und da müssen wir natürlich gucken, reicht das Potenzial hier für einen erfolgreichen Betrieb aus?
>> Klaus: Okay, da hätte ich mich jetzt massiv verschätzt. Ich hätte gedacht, dass Kunden bereit sind, locker 1 Stunde zu fahren, Dinge einzulagern. Theoretisch brauche ich ja nicht viel. Ich brauche ein bisschen Strom für die Beleuchtung, ich brauche davor oder daneben eine kleine Bürofläche für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die werden aus arbeitsrechtlichen Gründen ein Klo brauchen, das heißt fließend Wasser. Aber ansonsten stelle ich mir das recht einfach vor. Abgesehen von der Zufahrt und den Parkmöglichkeiten, wie schaut denn die Geschichte jetzt kommerziell aus? Ich versuche Geschäftsmodelle immer recht einfach darzustellen und habe mir im Vorfeld dazu eure Website angeschaut und bin draufgekommen, standortunabhängig ein Lager mit 10 Quadratmetern, wobei ich gleich dazu sage, dass die offensichtlich recht hoch sind, aber Grundfläche 10 Quadratmeter, kostet der Quadratmeter Miete so irgendwas zwischen 28 und fünf und dreiig Euro pro Monat brutto. Wenn ich jetzt grob runter multipliziere und sage, die Miete dieser Fläche soll euch mit Betriebskosten sechs, vielleicht €8 kosten, bleibt ja ein schönes Delta für den Unternehmer. Das klingt ja auf den ersten Blick als hochinteressantes Geschäft. Wenn ich 3000 Quadratmeter mal nur €15 Marge jetzt grob hochrechne und sage, ich habe nur 80 % Auslastung, obwohl ich ja wesentlich höhere Auslastung habe, dazu kommen wir noch, und davon überschaubare Personalkosten abziehe. Das ist ja nahezu eine Gelddruckmaschine. Wo ist mein Gedankenfehler? Oder ist es eine Gelddruckmaschine? Und das erklärt, warum ja in relativ kurzer Zeit 160 Standorte gibt.
>> Kolja Seifert: Die grundsätzliche Logik ihrer Milchmädchenrechnung ist nicht verkehrt. Man müsste sich hier und da noch ein wenig adaptieren oder feintunen vielleicht. Also man kann grundsätzlich sagen zu diesem Geschäftsmodell, es ist mittel und langfristig sehr attraktiv und natürlich auch sehr rentabel. Und sonst würden auch nicht nur wir, sondern auch der gesamte Markt ist ja starker Wachstumsmarkt, auch nicht nur in Deutschland, sondern europaweit, denn es ist natürlich wirtschaftlich sehr attraktiv. Zum einen ganz kurz die Investition am Anfang. Auch wenn Sanierungsarbeiten oder der Anspruch an die Immobilien recht simpel sind, so muss man doch bedenken, dass natürlich Immobilienbusiness auch immer kapitalintensiv ist. Also man braucht schon am Anfang Geld, immer A zum Sanieren und natürlich b für die Einrichtung. Der durchschnittliche Vermietpreis, da ist die erste Korrektur ihrer Rechnung im Safe Storage in Deutschland, liegt bei 19 bis €24 den Quadratmeter. Also da müssten wir ein bisschen das Ganze nach unten justieren. Wobei wir natürlich auch wissen, in Standorten wie jetzt sagen wir München oder Hamburg oder so Großstädten kann das natürlich auch durchaus mehr sein. Aber so der Durchschnitt liegt, sagen wir mal so bei €22 den Quadratmeter. Genau. Und mieten tun wir auch nicht bei €8 den Quadratmeter. Da schauen wir, dass wir deutlich drunter bleiben. Ich sag mal so, die Benchmark wäre eher so bei sechs, aber alles zwischen vier und sechs und dann kommen wir schon in ungefähr so einen Rentabilitätsbereich, wie sie ihn noch angesprochen haben. Nur darf man die Anfangsinvestition nicht unterschätzen.
>> Klaus: Werbung die heutige Podcast Folge wird gesponsert von mir. Wenn ihr mich unterstützen wollt, so abonniert bitte diesen Podcast und empfehlt mich weiter. Und ein Besuch meiner Website Goldgrube Franchise DE zahlt sich sowieso immer aus. Werbung Ende. Ich würde gern nochmal bei dem Basismodell bleiben. War meine Annahme, dass sie die Flächen anmieten, also richtig, oder ist ihr Modell eines, wo eher der Grundstückseigentümer mit einer interessanten Fläche auf sie zukommt, ihr gemeinsam den Standort plant und baut, sprich das Eigentumsmodell, oder ist es tatsächlich ein, vereinfacht gesagt, Mietarbitrage Modell, sprich ich nehme einen alten Toys r Us, mir fällt gerade kein besseres Beispiel ein, der einen schönen Grundriss hat, der üblicherweise Parkplätze hat, der eine Zufahrt hat, der im Gewerbegebiet liegt und baue den Betrag x pro Quadratmeter habe dann einen Mietpreis von vier, sechs €8 und einen und einen Vermietpreis. Was ist denn euer übliches Modell? Kauf oder Miete?
>> Kolja Seifert: Tatsächlich sowohl als auch. Dadurch, dass wir das Franchise Rollout ja in Deutschland erst so seit einem Jahr betreiben, ist das der Erfahrungswert ist jetzt eben in Deutschland zumindest ungefähr ein Jahr alt. Homebox selbst liebt es zu kaufen und zu bauen grundsätzlich. Und in den Franchise Partnerschaften von den acht Partnern, die wir jetzt gerade haben, die alle schon in der Umsetzung sind, sind zwei Partner, die mit eigenen, einer mit einer Immobilie, eigene Immobilie, die umgebaut wird und einer mit einem Grundstück. Mit den anderen sechs haben wir Mietimmobilien gesucht, gefunden, qualifiziert und sind mit denen in der Umsetzung. Also die Tendenz zeigt deutlich, natürlich auch wegen dem Investitionsvolumen, dass das Mietmodell das gängigere ist.
>> Klaus: Zurück zu den Milchmädchenannahmen. Ich habe also die Immobilie, die ich anmieten muss. Ich habe anfängliche Investitionskosten. Die laufenden Kosten stelle ich mir überschaubar vor. Ich brauche ein bisschen Strom, ich brauche ein bisschen Versicherung, wobei ich die Versicherung ja vermutlich dann auch noch als Add on oder als Zusatzangebot an meine Mieterinnen und Mieter weiterverrechnen kann. Ich brauche vermutlich zwei Mitarbeiter pro Standort, nämlich an wegen Urlaub und Krankheit, dass halt immer einer da ist. Aber ansonsten stelle ich mir das jetzt nicht sehr personalintensiv vor. Fallen sonst noch Kosten an?
>> Kolja Seifert: Genau, also der größte Teil sind natürlich die Mietkosten, die anfallen und mit den Nebenkosten, die man eben so hat. Aber auch da, wie sie gesagt haben, wir haben unsere homeboxen Standorte, haben jetzt keine keine hohen Nebenkosten, weil wir eben relativ wenig Strom verbrauchen und auch was, was das Heizen betrifft, wenn überhaupt Heizung vorhanden ist, denn ich bauen wir da immer noch selber was ein und brauchen die auch fast gar nicht, weil es geht ja nur darum, dass es nicht weniger als ich sag mal acht oder neun Grad in den Räumlichkeiten gibt.
>> Klaus: Gut, nehmen wir an, ich, Klaus möchte jetzt so eine Homebox eröffnen, weil es eine kleine Gelddruckmaschine ist. Ich nehme an, die erste Schwierigkeit wird sein, tatsächlich einen guten geeigneten Standort zu finden, auch wenn wir ein gewisses Händlersterben haben. Ganz so einfach ist es ja nicht. Wirklich gute Flächen. Aber angenommen, ich habe diese Fläche gefunden, das ist jetzt so ein ehemaliger Retailer. Kann man so grob sagen, mit welchen Umbaukosten da zu rechnen? Also gehen wir mal davon aus, das ist eine einzelhandelsfläche, sprich da ist ein boden drin, da ist eine beleuchtung drin, das ist jetzt nicht die letzte ruine. Habt ihr da so eine grobe kalkulation was muss ich da in die hand nehmen für einen 3000 Quadratmeter Standort?
>> Kolja Seifert: Wenn wir einen Standort gefunden haben, von dem wir sagen, die Lage ist gut, die Größe ist geeignet, Erreichbarkeit, Sichtbarkeit, Wettbewerb, erstmal die wichtigsten Faktoren. Wir waren vor Ort und sagen, die Substanz der Immobilie ist auch repräsentativ genug. Dann kalkulieren wir das Ganze durch und das können wir mit über 90 prozentiger Genauigkeit schon. Das heißt, wir können schon in dem frühen Zeitpunkt ziemlich genau sagen, was ist die Investition in die Immobilie, wie viele Boxen können wir da reinbauen? Dann zu wie viel, was ist der Zielfernmietpreis, sprich wie sieht die G v in den ersten 10 Jahren aus? Wann ist die Box voll und wann ist der Break even und so was. Jetzt wollen sie wahrscheinlich noch einen Betrag hören, oder?
>> Klaus: Genau.
>> Kolja Seifert: Grob können wir sagen, einen Homburg Standort in den Betrieb zu bekommen, mit Anfangsverlusten, wird man irgendwo zwischen bis einer Million zu investieren haben. Das ist natürlich eine riesige Spanne und ist maßgeblich abhängig von der Größe der Immobilie. Und wenn wir jetzt sagen, wir sind, wir sind sagen wir mal klassisch bei 3000 Quadratmetern, dann werden das werden wir da wahrscheinlich, naja, ungefähr bei einer halben Million, würde ich mal gemäß Mir ist.
>> Klaus: Sonnenklar, dass das von unglaublich vielen Faktoren abhängt. Allein wenn der Boden im schlechten Zustand ist, damit die Zuhörerinnen und Zuhörer da mal ein Gefühl kriegen, allein ein ordentlicher Industrieboden kostet Größenordnung €100 am Quadratmeter. Das heißt, wenn sie da mal 3000 Quadratmeter Boden legen müssen, ist schon mal ein ordentlicher Batzen Geld weg. Das heißt, das hängt sehr, sehr stark vom Zustand der Immobilie ab. Auch wenn sie Parkplätze noch modernisieren müssen, da werden ganz schnell Beträge fällig, die man sich als Laie gar nicht vorstellt. Das heißt, mir ist sonnenklar, dass hier eine unglaubliche Bandbreite ist. Wie kommt denn jetzt der Mieter in die Homebox vom Klaus? Ich kann mir vorstellen, das ist ein irre gutes Online Geschäft. Viele Menschen werden googeln Lager Berlin. Ich kann mir aber auch vorstellen, dass das ein gewisses Sichtbarkeitsspiel ist. Wenn ich neben einer Autobahn bin und mich viele Menschen sehen, dann denken die dran und sagen, Okay, stimmt, Lager hier bei mir ums Eck, kann ich mal brauchen. Wie funktioniert die Kundenaktivität?
>> Kolja Seifert: Der größte Mehrwert, der unser Partner haben wird von der Franchise Partnerschaft genau der, dass wir dafür sorgen, dass Kunden kommen. Das ist ein bisschen, vielleicht ein bisschen plakativ gesagt, aber ein Stück weit ist es so, weil die Zentrale in Paris eben genau da sehr viel Expertise hat und auch tatsächlich sehr viel Geld investiert, Standorte, neue Standorte online sichtbar zu machen. Das heißt, dass eben noch bevor der Standort eröffnet ist, er schon im organischen Google Ranking ganz oben stehen wird und auch bei den Ads, sodass wir sagen können, 70 bis 80 % der Anfragen werden darüber eben online generiert und müssen dann natürlich lokal abgearbeitet werden. Das, was der Standort vor Ort abgibt, ist ein schönes Add on. Wenn er schön sichtbar ist, ist das super. Und wenn wir noch mal einen großen Banner, ein Branding machen, das machen wir ja eh, dann ist das auch schön. Es ist aber natürlich kein Impulsgeschäft, das wissen wir ja. Keiner denkt, heute hätte ich mal Lust einzulagern, ich biege mal ab. Das ist es nicht, sondern wie sie schon gesagt haben, nee, er wird wahrscheinlich zu Hause denken müsste, ich brauch Platz und google das so und deswegen. Aber natürlich ist es schon so, dass wir auch Verantwortung bei den Partnern lokal sehen, dass sie natürlich zu Multiplikatoren gehen, zu anderen Unternehmen gehen, sich vorstellen in der Umgebung und so. Und dass sie da natürlich auch Mund zu Mund und Kunden werben. Kunden und all diese Aktionen. Natürlich. Also je aktiver der Partner ist, desto mehr kann er natürlich noch mal dafür sorgen, dass der Füllgrad schneller einsteigt. Aber für die grundsätzlichen Traffic, Kundentraffic, werden.
>> Klaus: Wir sagen 70 bis 80 %. Klingt höchst beeindruckend für mich. Ich hätte doch gedacht, dass das noch eher ein Offline, sprich Sichtbarkeitsgeschäft ist. Ich habe auf eurer Website und auch in dem einen oder anderen Flyer von euch gesehen, ihr werbt mit mehr als 90 % Auslastung pro Standort. Das ist für mich eine unglaubliche Zahl, zu der ich mal herzlich gratuliere, die ich aber kaum fassen oder nachrechnen kann. Denn wenn ich mir überlege, dass Verträge ja nicht immer zum Monatsende auslaufen, dass der nächste Mieter eine gewisse Vorlaufzeit hat, bei 300 Abteilen pro Standort eine gewisse Fluktuation da ist. Wie schafft ihr diese unglaublichen 90? %?
>> Kolja Seifert: Genau, man muss dazu sagen, es gibt einen europäischen Self Storage Verband, also einen Verband, der sozusagen über all den verschiedenen Länderverbänden steht und der macht einmal im Jahr einen Report über den Markt. Und wenn man sich anguckt, dass der Füllgrad in allen europäischen Self Storage Standorten insgesamt schon bei 83 % liegt, das heißt, auch dem ganzen Wettbewerb geht es gut. Das heißt, auch den ganzen Einzelbetreibern, die nicht die Marketing Power haben, die nicht so einen Auftritt haben, auch denen geht es grundsätzlich gut. Dass eine große Marke wie Homebox da noch mal ein bisschen mehr outperformt, ist auch nicht ungewöhnlich. Dadurch, dass wir natürlich einfach mehr Reichweite haben. Und z.b. unser Standort in Bremen, den habe ich ja schon angesprochen, mit Quadratmetern Vermietfläche, der ist mit 94 % voll. Die restlichen % sind eben genau die, wo eben es Weckgänge gibt, aber auch immer schon wieder zum Teil Wartelisten für bestimmte Größen von Boxen, sodass die auch nahtlos ineinander übergehen.
>> Klaus: Herzliche Gratulation zu diesem Geschäftsmodell mit diesem Bedarf. Ich bin immer erstaunter. Großartig. Kommen wir noch mal zu meiner Rolle als Franchise nehmer zurück bzw. Auch umzulegen auf potenzielle Franchise Interessenten. Der große Vorteil einer bekannten Marke ist jetzt, wie sie schon angesprochen haben, die Glaubwürdigkeit oder die Kredibilität beim Vermieter. Ich habe einfach eine ganz, ganz andere Verhandlungsposition, wenn ich dort als Homebox Partner auftrete. Ich bekomme von euch diese gesamten Berechnungen, Rentabilitätsprognosen. Ich bekomme von euch die gesamte Planung, weil ihr nach 160 Standorten einfach genau wisst, so und so viel % der Boxen müssen diese Größe haben und so und so viel % eine andere Größe und so und so machen wir die Wege. Ihr macht das gesamte Online Marketing für mich. Jetzt stelle ich mir die Frage, was muss ich denn eigentlich tun? Sie sagten, ich brauche einen, zwei, allenfalls drei freundliche Mitarbeiter. Gut, ist jetzt nicht die große Herausforderung, wird man zusammenbringen. Im Idealfall stelle ich mich da zu Beginn mal selbst rein, ein Gefühl dafür zu kriegen, auch die Mitarbeiter zu trainieren. Und es macht mir auch Spaß. Es ist auch mein Unternehmen. Es ist ja auch etwas, mit dem ich mich gut identifizieren kann und auch will. Und ich möchte da ja auch mitarbeiten. Und ich habe einen kleinen, aber doch notwendigen, weil genau diese letzten % bringenden Vertriebsanteil. Ich spreche mit meinen Nachbarn, ich fahre durchs Industriegebiet und erzähle jedem Hurra, schau mal, du kannst jetzt deine wunderbaren Dinge auch bei mir lagern. Was mache ich denn sonst noch? Wie ist denn so mein Alltag dann als Franchise nehmer?
>> Kolja Seifert: Und dann wissen wir, dass Gründen immer im Grunde so ist wie eine kleine Geburt. Das heißt, wir haben ein kleines Kind, was dabei rauskommt. Im besten Fall, nämlich in dem Moment der Eröffnung, wird die Nabelschnur durchgeschnitten. So, und je mehr Aufmerksamkeit der Unternehmer diesem kleinen eigenen Projekt, Kind, wie auch immer gibt, desto schneller und gesünder und besser wird es aufwachsen. Also gerade in der Anfangszeit ist das eben schon wichtig, bis die Prozesse einmal drin sind, bis der Kundenstamm einmal aufgebaut ist und die Prozesse laufen. Und dann kann sich ein Partner auf jeden Fall sukzessive immer mehr rausziehen und von außen führen. Viele unserer Partner haben auch die Intention, durchaus einen zweiten oder dritten Standort zu eröffnen. Und daran kann man dann auch anfangen zu denken, aber eben noch nicht in dieser Anfangsgründungszeit und auch nicht in der Anfangszeit der Eröffnung. Nach der Eröffnung.
>> Klaus: Dass eine Eröffnungsphase oder insbesondere die Bauphase immer extrem mühsam ist, weiß glaube ich jeder, der schon mal und wenn es auch nur die kleine Küche in der eigenen Wohnung ist, geplant hat und sich installieren hat lassen. Das macht Kopfweh, der Handwerker kommt nicht. Also extrem mühsam. Danke für die Analogie der Geburt und des Babys. Ich behaupte jetzt auch mal, dass man einen Homebox Standort nicht innerhalb von neun Monaten gebären wird können. Das wird länger dauern. Es wird die Suche Monate dauern, es wird der Behördenaufwand je nach Region einige Monate dauern, es wird der Umbau einige Monate. Wie lange dauert denn dann diese Phase, wo der Unternehmer oder die Unternehmerin aktiv mitarbeiten sollte? Sie sagten, bis die Prozesse laufen, läuft das nach drei Monaten. Muss ich da ein Jahr lang jeden Tag drinstehen? Was sind denn da so eure Erfahrungswerte? Oder muss ich überhaupt jeden Tag drinstehen? Also ich verstehe während der während der Eröffnungsphase, ja, sie sagten, die Mitarbeiter haben Leerlaufphasen, denn wenn niemand kommt, was mache ich denn da überhaupt an dem Standort? Verzeihen sie meine politische Frage.
>> Kolja Seifert: Ja, nee, das ist aber absolut richtig und das ist auch eigentlich nur individuell zu klären, weil zum einen muss man natürlich auch wirklich nochmal auf die Größe des Standorts gucken letztlich, weil ein kompakter, kleinerer Standort hat natürlich auch viel weniger organisatorische Herausforderungen und letztendlich natürlich auch für weniger Kunden. Einige Partner machen es tatsächlich so, die sind schon Unternehmer und richten sich eben in der Homebox ihr generelles Büro ein und arbeiten dann generell von da und sind im Grunde nicht wirklich vorne involviert, können aber jederzeit gucken und stehen für Fragen bereit oder so. Das ist natürlich eine Lösung, die aus unserer Sicht wirklich, wenn machbar, auf jeden Fall sehr zielführend ist.
>> Klaus: das zusammenzufassen, bringt der Franchise nehmer, abgesehen von Geld, Durchhaltevermögen, einer großen Portion Hands on Mentalität, wie das auf Neudeutsch heißt, das heißt jemand, der noch selbst mit dem Bauarbeiter redet, der Spaß daran hat, mit dem Kunden zu kommunizieren, der Spaß daran hat, Probleme zu lösen, relativ wenig mit. Es gibt kaum Voraussetzungen, die zu erfüllen sind. Sehe ich das richtig?
>> Kolja Seifert: Ja, es klingt nach so wenig, aber es ist eigentlich doch so viel, weil wenn man das nicht hat, dann ist es auch schon wieder schwierig. Also wir selektieren schon sehr bewusst aus und es hat sich tatsächlich gezeigt, dass dieser unternehmerische, unternehmerische Grundverständnis und damit eigentlich auch der unternehmerische Background. Ich will nicht sagen, dass wir keine Angestellten als Partner nehmen, aber es hat sich tatsächlich gezeigt, dass es, ich würde fast sagen, manchmal vielleicht für die Angestellten gleich ganz schön von null auf 100 ist.
>> Klaus: Lieber Herr Seifert, vielen, vielen Dank. Und damit jetzt nicht nur wir als Franchise Interessentinnen und Interessenten was mitnehmen, sondern vielleicht auch potenzielle Homebox mit was sind denn Ihre besten Tipps? Wie kriege ich am meisten in meinem Lager hinein?
>> Kolja Seifert: Also für den Endkunden ja relativ, relativ plausibel. Wir empfehlen immer Regale reinzustellen. Wir haben auch eigene Regalsysteme vor Ort, aber damit kann man natürlich am allerbesten auch, weil die meisten Kunden denken immer gar nicht so sehr, die sehen immer nur den Boden, die Bodenfläche und denken meistens so bis Knie oder Hüft hoch. Aber man kann natürlich in die Höhe bei uns noch durchaus sehr, sehr hoch stapeln. Und da gilt dann eben, wenn man auch gute Kartons hat, da verkaufen wir natürlich auch vorne im Shop so doppelseitige, die noch stabil sind, die man auch wirklich hochstapeln kann. Dann empfehlen wir das auch. Ansonsten, wir kennen es alle, Tetris üben ist immer gut. Wer gut im Tetris ist, der kann sicherlich auch seine Box optimal nutzen. Genau. Und als ich mein Studio Standortleiter Ludwigshafen gefragt habe, was hätte er noch für Tipps? Dann meinte er, er fragt immer seine Frau, weil sie kann am besten packen.
>> Klaus: Lieber Kolja Seifert, vielen Dank. Hat großen Spaß gemacht. Ich habe viel dazu gelernt.
>> Kolja Seifert: Vielen Dank auch von mir, Herr Mec.
>> Klaus: Jetzt zu den versprochenen Zusatzinformationen in Form einer Bierdeckelrechnung. Was ist eine Bierdeckelrechnung? Ich versuche die Eckdaten so zusammenzufassen, dass sich eine grobe Kalkulation auf einen Bierdeckel ausgeht. Bei Homebox haben wir von 3000 Quadratmetern gesprochen, die wir samt Nebenkosten, sehr konservativ und vorsichtig, das heißt teuer gerechnet, €8 je Quadratmeter anmieten. Das sind also Euro Miete pro Monat. Von diesen 3000 Quadratmetern müssen wir einige Nebenflächen, die wir nicht vermieten können, wie dieser kleine Empfangsbereich und die Gänge abziehen. Jetzt kalkulieren wir mit der von Kolia Seifert erwähnten Auslastung von 90 %. Das Heißt, wir können davon ausgehen, dass wir rund 2400 Quadratmeter jedes Monat ebenfalls wieder vorsichtig und diesmal eher am unteren Ende geschätzt, €20 je Quadratmeter vermieten können. Das ergibt monatliche Mieteinnahmen von Euro. Dieser Rohertrag, das sind die Einnahmen abzüglich der Miete, beträgt daher knapp Euro pro Jahr. Von diesem Rohertrag müssen wir unsere zwei bis drei Mitarbeiterinnen bezahlen, unsere Investitionskosten von rund einer halben Million Euro finanzieren, wenn wir die über 10 Jahre abschreiben, rund pro Jahr. Und natürlich weitere Kosten wie die Franchise gebühr, Marketing und Steuerberater sowie Abgaben bezahlen. Ein sechsstelliges Ergebnis erscheint mir jedoch durchaus realistisch. Wenn es Collier und mir gelungen ist, euer Interesse zu wecken, so findet ihr seine Kontaktdaten in den Shownotes und auf meiner Website. Dort gibt es übrigens auch noch weitere Informationen über andere Systeme. Regelmäßig und neu reinschauen zahlt sich immer aus. Und übrigens, danke fürs Abonnieren und Weiterempfehlen dieses Podcasts.